العاصمة الإدارية الجديدة مدينه من مدن الجيل الرابع و مشروع و إتجاه دوله و في طريقها في القريب العاجل لأن تصبح أحد أفضل المدن في الشرق الأوسط من حيث العديد من الجوانب الفريده ...
مميزات السكن في العاصمة الإدارية الجديدة
موقعها الجغرافي المميز الذي يجعلها أهم المشروعات الحديثة في مصر حيث الحياة مليئة بالراحة و الرفاهية و المتعة و الاستقرار بعيداً عن التكدس السكاني والتلوث والضوضاء.
30% من المساحة الإجماليه للعاصمة الإدارية مخصص للسكن. وبها مساحات خضراء شاسعة , و نصيب الفرد من المسطحات الخضراء 15 متر مربع.
- مدينة صديقة للبيئة حيث تضم محطات لتوليد الطاقة الكهربائية من الطاقة الشمسية ( 70% من أسطح المباني تغطي بوحدات طاقة شمسية ) , 40% من شبكة الطرق مخصصة للمشاه والدراجات.
- بها جميع شبكات النقل والمواصلات (قطار - مترو - ترام - تروللى - باص)
- عدد السكان المستهدف خلال المرحلة الأولى حوالي 5 مليون نسمة
- أيضاً سيتم نقل عدد من 40 إلى 50 ألف موظف حكومي إلى المقرات الجديدة بالعاصمة مع التخطيط لزيادة الطاقة الإستيعابية إلى 100 ألف موظف بعد الثلاثة أعوام الأولى
تتميز جميع الوحدات بالعاصمة الإدارية الجديدة بالتصميمات الهندسية المميزة مع وجود تنوع في المساحات و الأسعار وكذلك مستوي الخدمات وبالتالي أسعار و أنظمة سداد مناسبه للجميع
وجود حضرتك في العاصمه الإداريه يتيح لك أن تكون أكثر الأشخاص إستفاده بكل ما يلي ...
- الكثير من المدارس والجامعات الدوليه والمعاهد العليا مع العلم بانه تم بدأ العمل في عدد منها
- النهر الأخضر أكبر حديقة مركزية في العالم بضعف مساحة هايد بارك بنيويورك الأمريكية و يحتوي علي حدائق و نوادي و مطاعم و بحيرات و مركز صحي و غيرها
- أماكن الترفيه والتنزه مثل مدينة عالميه بأحدث الملاهي و الألعاب - مدينة ديزني لاند مصر - متاحف للعلوم والفنون والتكنولوجيا – حديقه حيوان – مسارح دلافين و حدائق نباتيه وسمكيه - مسارات للياقة البدنية ومنتزه ترفيهي لمحبي تسلق الجبال وأخري للمشاة وراكبي الدراجات وحلبات ركوب الخيل وملاهي مائية للإبحار والتجديف وغابة عائمة ونهر صناعي ........... وكل ما تتمناه
- قرية ذكية مساحتها 260 فدانًا وستكون مدينة تكنولوجية متكاملة على مساحة ضخمة وستكون مقرًا لصناعة البرمجيات وتكنولوجيا المعلومات بحيث تماثل وادي السيليكون الأمريكي
- سهولة إستخدام مشاريع القطار المختلفه ( القطار السريع - القطار الكهربائي – المونوريل )
- مستوي عالي جداً للمرافق العامه من المياه و الغاز الطبيعي و الكهرباء وغيرها
- أحدث خدمات الرعايه الطبيه حيث المدينه الطبيه ووجود كبري المستشفيات بجميع التخصصات وأحدث الوسائل المتبعه
- العديد من المسارح والسينمات والدور الثقافية وستكون دار الأوبرا بالعاصمة الإدارية أبرز المنشآت الثقافية هناك
- أرض المعارض Expo City أكبر مدينة معارض
- مساجد من أكبر مساجد الشرق الأوسط ( مسجد الفتاح العليم و مسجد مصر ) و المركز الثقافي الإسلامي حيث أكبر مُجمع حضاري في الشرق الأوسط ويشمل المجمع الحضاري أكبر مسجد وكنيسة في الشرق الأوسط
كل ما سبق سيستفيد منه جميع السكان في العاصمه الإداريه الجديده بشكل عام
إلا أن وجود حضرتك داخل كمبوند سكني يختلف عن وجودك في كمبوند آخر
لذا الأفضل في البدايه تحديد ما نرديه بمنتهي الدقه....
- هل تريد الأفضل المطلق أم الأفضل والأنسب لحضرتك ...؟ فهناك فرق كبير
الاختيار يكون حسب ما هو الأهم و الجوهري كنقاط فاصله خاصه بحضرتك والأسره سواء كل أو بعض مما يلي :
- المطور وسابقة أعماله ( مدي إهتمام حضرتك بإسم مطور كبير )
- موقع الكمبوند ( هل ضروري التواجد بجوار منطقة خدمات أو جامعه أم تري في ذلك مصدر إزعاج هل , مهم أن يكون الكمبوند علي محور رئيسي .... وهكذا )
- المساحه ( يهم حضرتك مساحه أصغر بخدمات أكتر وقيمه أعلي أم المساحه الأكبر هي الأهم علي حساب باقي عوامل الرفاهيه ... وهكذا )
- الفيو ( إذا توافرت كل عوامل المطور القوي و الموقع والخدمات بدون أفضل فيو فما القرار ؟ )
- قبلي أو بحري ( هل التكييف يكفي أم أن هناك رأي آخر ؟ )
- خدمات ورفاهيه ( متوسطه أم علي أعلي مستوي لدرجة عدم سير السيارات إلا تحت الأرض ؟ )
- البدجت والسعر وأنظمة السداد ( أطول فترة سداد أم أقل مده بخصم و سعر مميز ؟ ) ممكن بنفس السعر مثلاً نختار مساحه أقل وخدمات اكتر في كمبوند أرقي مع مطور كبير أم أن الأهم هو مساحه أكبر مع فيو كويس وليس شرطاً خدمات كتيييييير ؟
موعد التسليم ( فوري ولن نتمكن من السكن حالياً أم قريب أم إستلام بعيد ؟ )
- بنود العقد ( تفاصيل كثير دقيقه سنتناولها معاً )
بناءً على ما سبق أو أكتر حسب عومل الإختيار الخاصه بحضرتك والأسره
بنقارن وندرس ونختار الأنسب و الأفضل
وهكذا ... فهو أمر طبيعي نمر به خطوه بخطوه
ويشرفني أكون سبب لإختيار مكان يليق بحياة حضرتك المستقبليه
وربنا يُخسن لينا الإختيار بإذن الله
الكمبوندات السكنيه تصنف إلي 3 فئات
لكل فئه مواصفات محدده تناسب أيضاً شريحه معينه
أولاً: كمبوندات تابعه لجمعيه بالشراكه مع مطور عقاري
- الأرض تكون ملك للجمعيه والجمعيه غير هادفه للربح ويكون سعر الأرض قليل
- المطور شريك بالبناء مقابل نسبه بينه و بين الجمعيه
- أعضاء الجمعيه يتملكون شقق بأسعار تصل إلي نصف السعر المعروض والمعلن
- نسبة الإنشاءات تصل إلي 45 : 50 % فبالتالي تقل المساحات الخضراء والخدمات
- وجود عمارات متقاربه من بعضها البعض ... وهكذا
- سعر المتر يتراوح بين 18000 إلي 20000 ( قبل أي خصم و السعر يختلف طبقاً لأنظمة و مدة السداد )
لكنه يظل كمبوند داخل العاصمه محاط بسور به خدمات وبعض الجمعيات ذات سمعه طيبه
ثانياً: كمبوندات خاصه بمطورين فئه وتصنيف B ليس A أو C
- نسبة البناء 20% ومساحات 80% خدمات ولاند سكيب
- كثافه سكانيه أقل و مسافات بين العمارات
- جوده إنشاءات وخدمات أعلى
- تنوع من كلوب هاوس ونادي وحضانه... الخ
- رفاهيه بملاعب تنس وما إلى ذلك
- سعر المتر يتراوح بين 24000 إلي 30000 ( قبل أي خصم و السعر يختلف طبقاً لأنظمة و مدة السداد )
ثالثاً: كمبوندات تصنيف فئه A
- به كل مزايا الفئه B وأكثر على سبيل المثال
- مبدئياً حجم وقوة المطور وإسمه وسمعته لا غبار عليها
- ثم نجد إنشاءات في أرض الواقع قد تصل لنسب عاليه جداً في بعض الكمبوندات
امتيازات و رفاهيه اكثر قد تصل لـ ...
- جراجات تحت الارض بحيث لا تسير أي سياره داخل الكمبوند وتوفير مظهر أفضل
- ميني كلوب هاوس فوق كل عماره... بخلاف كلوب هاوس قد يكون بمساحة 5 فدان كامله ...الخ
- مطبخ مركزي يخدم السكان
- سعر المتر يتراوح بين 32000 إلي 38000 ( قبل أي خصم و السعر يختلف طبقاً لأنظمة و مدة السداد )
في ضوء كل ما سبق أتوقع أن حضرتك أصبحت علي درايه بتفاصيل كثيره علي أساسها نستطيع تحديد المطلوب بشكل دقيق ومن ثم نحن معاً خطوه بخطوه من أجل توفير أفضل إختيار مناسب لحضرتك
الكمبوندات السكنيه نجدها في 3 مناطق
بخلاف المناطق السكنيه من R1 : R6 وهي ذات كثافه سكانيه عاليه وهي عمارات ( Ungated ) ليست كمبوندات تابعه للهيئه الهندسيه للقوات المسلحه وهيئة المجتمعات العمرانيه
عكس المناطق الأكثر هدوء وكثافه سكانيه قليله وهي بالترتيب
- منطقة المستثمرين
- الحي السكني السابع R7
- الحي السكني الثامن R8
وتلك الأحياء عباره عن كمبوندات تابعه لشركات تطوير عقاري
منطقة المستثمرين - ( منطقة الطرح الأول )
- علي مساحة 800 فدان
- 14 كمبوند فقط ( 80% فلل – 20% شقق )
الحي السكني السابع – R7
- مساحته 1500 فدان
- 34 كمبوند
- يوجد به الجامه البريطانيه – الجامعه السويديه – الجامعه الروسيه
- وأيضاً 16 مدرسة منهم مدرستين حكوميتين فى جنوب الـ R7
الحي السكني الثامن – R8
- مساحته 2500 فدان
- أكبر من R7 بـ 1000 فدان
- 44 كمبوند ( أكثر من R7 بـ 10 كمبوند )
نسب التحميل وطريقة حساب الصافي
في البدايه ما هي نسبة التحميل ؟
مثال بسيط للتوضيح شقه 100 متر تحميل 20%
حضرتك بتدفع سعر 100 متر وتستلم 80 متر
وال 20% تهدير ( مداخل ومناور وسلم و اسانسير و خدمات... الخ )
في حالة الرغبه في الإيجار فيحسب طبقاً للمساحه الإجماليه في العقد وليس الصافي وهو العرف المعمول به والساري في السوق العقاري
نسب التحميل المنطقيه
- السكني : متوسط 20% إلي 23% وقد يزيد في بعض الأماكن يصل إلي 30%
- الإداري والطبي والتجاري : متوسط 30% ل 33% وقد يصل إلي 35%
لا أنصح بالتعامل مع مشاريع ذات نسب التحميل العاليه و المبالغ فيها خصوصاً أنها قد تكون خادعه , من ناحيه أخري بأن يتم عرض سعر متر قليل مغري للتسويق و الجذب وفي النهايه نسبة تحميل عاليه
أو أن تكون الوحده بعينها بها عمود أو منحني أو شطرات تؤثر علي المساحه و تزيد من نسبة التحميل ( يعني موقع الوحده فالدور بيفرق جداً ) لذا يجب دراسة الماستر بلان عموماً و الفلور بلان خصوصاً
طريقة حساب نسبة التحميل
إجمالي المساحه مضروب في نسبة التحميل
مثال بسيط للتوضيح ... مكتب 50 متر تحميل 30%
نسبة التحميل 50م * 30% = 15 متر
صافي مساحة المكتب
هتكون 50م - 15م=35 متر
الفرق بين ( Total area – Net area – carpet area )
- الـ Total area : هي المساحه الإجماليه في العقد و المدفوع ثمنها كاملاً
- الـ Net area : هي المساحه الصافيه بعد طرح نسبة التحميل كما سبق التوضيح
- الـ Carpet area : هي المساحه القابله للإستخدام ( المساحه التي سيتم فيها الفرش )
بمعني أنها المساحه الإجماليه – نسبة التحميل – الحوائط و الأعمده
بمعني مساحة الشقه إجمالي 100 متر ونسبة التحميل 20% إذن الصافي 80 متر
هنا مساحة الفرش ستكون 80 متر مطروحاً منها الحوائط و الأعمده و الفواصل بين الغرف وهكذا
لذلك يجب التعرف علي الرسومات الهندسيه و الأوتوكاد ومعرفة مساحة الغرف
ولمعرفة تفاصيل بشكل أكثر دقه يجب معرفة
- الرسم الهندسي للوحده مع المسقط الأفقي الموضح للفلور بلان
- مساحة الأرض ونسبة البناء وهكذا كي نصل لمعدلات و إحصائيات أرقام توضح هل المبنى بشكل عام والدور بشكل خاص يستوعب هذا القدر من عدد الوحدات أم أن الرقم كبير وكان يفترض أن تتحول بعض المساحات المشغوله إلي ( ممرات ومداخل وأماكن إنتظار.... الخ )
وبالتبعيه سنتطرق إلي فكرة :
- الأكواد الهندسيه
- الأكواد الانشائيه
- عوامل الجذب والرفاهيه
لذا فبكل تأكيد هي أحد التفاصيل الدقيقه المهمه
وفي النهايه ... إختيار وحده سكنيه بالنسبه لي هو أهم من أي إستثمار تجاري أو إداري
فهو المكان الذي ننوي السكن و قضاء حياتنا به
لذا فدراسة الأحياء السكنيه و العمل علي توفير أفضل إختيار لحضرتك
هو شغفي قبل أن يكون عملي
