الدليل الشامل لمنطقة الداون تاون بالعاصمة الادارية الجديدة

مبدئياً الداون تاون بالعاصمة الادارية أو وسط البلد هي بالفعل في منتصف العاصمة الإدارية , وسنتر السنتر هو قطعة الأرض الخاصه بشركة النيل مشروع نايل بزنس سيتي

موقع الداون تاون وحدودها

تقع الـداون تاون على مساحة 1364 فدان و يحدها

خريطة الداون تاون بالعاصمة الإدارية

تنقسم الداون تاون إلي عدة مناطق و أحياء

أماكن مطروح فيها البيع

الجدول الزمني و الطابع العام لمنطقة الـ Downtown

الـداون تاون تم الطرح بها منتصف 2020 , وهى منطقه متعددة الإستخدام Mixed use ما بين تجاري – إداري – طبي – فندقي.

الجدول الزمني وموعد التسليم من 3 الي 5 سنوات بإضافة مهلة التأخير كفترة سماح.

معدلات و نسب الإنشاءات

حي التنزه و التسوق: به أعلي نسب إنشاءات عن باقي الداون تاون

الأبراج السياحيه بالداون تاون: تم الحفر والبدء في الأساسات لبعض المشاريع

الداون تاون الداخلي: تم الحفر في عدد من المشاريع و تم البدء في الإنشاءات لعدد قليل

الفئات المستهدفه في الداون تاون

حي التنزه و التسوق: لإستهداف جميع البراندات والمحلات والمطاعم التجاريه بمختلف فئاتها في مكان واحد مخصص تجاري فقط

الأبراج السياحيه: لإستهداف شركات تهتم بالمنتج العقاري المتميز وتفضل جودة المنتج العقاري وقيمه مقابل سعر

الداون تاون الداخلي: لإستهداف شركات تهتم بالمنتج العقاري المتوسط و تفضل أسعار قليله في الإيجار

كيف تختار مشروعك في الداون تاون ؟

منطقة الداوان تاون بها منافسه كبيره وللأسف مشاريع كثييييره جداً متشابهه وتكاد تكون مكرره ناهيك عن التقارب الشديد بين المشاريع.

وأسئله كثيره أنا شخصياً بتسألها بإستمرار

خلينا نتفق إن من حيث التميز والندره أو حتى كجودة منتج عقاري فالداون تاون تأتي بعد الحي المالي والأبراج السياحيه.

مبدئياً عندنا 300 قطعه أرض و في أكتر من 200 مشروع تم طرحهم غير مشاريع آخري يتم طرحها تباعاً بشكل مستمر لذا نحتاج لجهد كبير ودراسه و مقارنه عميقه كي نستقر على الأنسب و الأفضل.

في حالة الإستثمار الإداري في الداون تاون

بالتأكيد الأفضل هو الصف الأول في الأبراج السياحيه المطله علي محور بن زايد الشمالي و النهر الأخضر ومن أهم و أقوي تلك البراج:

( I BUSINESS PARK – ARQA , OBSIDIER – DUBAI & NILE BUSINESS CITY – Nile )

أو الداون تاون الداخلي إبتداءً من صف أول خلف الأبراج السياحيه أو بإتجاه المحور الشرقي و الغربي أو السنترال بارك

يفضل يكون مبنى مخصص إداري فقط مع مراعاة.....

ومتاح مكاتب بها تلك المواصفات و المزايا بأسعار تبدأ من 700 و 800 ألف

وللمزيد عن الإختيارات الإداريه بالعاصمه الإداريه يمكن الإطلاع علي تلك المقاله من هنا

في حالة الإستثمار التجارى في الداون تاون

يأتي حي التنزه و التسوق في المقام الأول حيث أنه مخصص تجاري فقط أرضي + 5 أدوار وموقع يضمن ترافيك ممتاز أمام فندق الماسه وبالقرب من شركات الأدويه والمحور الغربي وميدان الداون تاون

ومن أهم المشاريع به لافاييت و يودورا مع هوم تاون

كما يعتبر الإستثمار التجاري في الأبراج السياحيه إختيار مميز

ثم الداون تاون الداخلي بشرط حسن إختيار الشركه و المشروع والمحل بناءً علي العديد من الإعتبارات

وللمزيد عن كيفية إختيار أفضل إستثمار تجاري بالعاصمه الإداريه يمكن الإطلاع علي تلك المقاله من هنا

وبذكر الداون تاون نجد أنه قد انتشر مفهوم إستثماري لدي بعض الشركات نوضحه في السطور القادمه....

حقيقة الإيجار الالزامي و العائد على المقدم

مبدئياً وبمنتهي الوضوح و الشفافيه سنجد أنه عند مقارنة أي مشروع يقدم عائد على المقدم وإيجار إلزامي مع المشاريع المجاوره له نجد ان سعر المتر مبالغ فيه.
بل وهناك مشروع صف أول خلف الأبراج السياحيه يقدم مكتب 35 متر بسعر مليون 100 و نفس المساحه في دور آخر بنظام العائد على المقدم و الإيجار الإلزامي بسعر مليون 700.

إذن العائد على المقدم محسوب من المبلغ المدفوع
وكذلك الإيجار الإلزامي فعندما يكون سعر المتر الإداري 50 الف في مشروع وبجواره وأمامه سعر متر 29 إذن فالمطور يقوم بتحصيل قيمة المكتب العادله والحقيقيه كامله قبل التسليم.

في الواقع هذا النظام ليس خدعه بل هو نظام تسويقي بحت يستهدف فئه محدده
بحيث قد يكون هذا النظام هو الأنسب لمستثمرٍ ما بعيداً عن فكرة هل هو الأفضل المطلق أم لا.
ولكن بالورقه والقلم من خلال أحد تجاربي مع دكتور إقتصاد في جامعه القاهره , الإستثمار الطبيعي بدون عائد على المقدم وإيجار إلزامي مكسب أفضل وأيضاً ريسك أكبر

إذ أن أغلب من يتوجه لهذه الأنظمه يفكر من منطلق عدم تحمل مسئولية وعبء أسئله كثيره مثل

إذن فالعائد على المقدم عموماً و الإيجار الإلزامي قد يكون الأنسب للمستثمر الذي لا يريد تحمل الريسك كامل ومستعد لدفع سعر أعلى مقابل ان يجد إجابات للأسئله السابقه!
لذلك لو حضرتك محتاج تشغيل وعائد من بداية الاستثمار , فده معناه ان هيكون سعر المتر أعلى عن غيره وده طبيعي.

الميزه إن مع التعاقد بكون عارف هدفع كام ويعود كام و امتي كمان

و فالنهايه حضرتك كمستثمر بتشوف الأنسب ليك وبتحدد الهدف الإستثماري بوضوح هل بنستهدف إعادة البيع ولا التشغيل و التأجير فقط لأنها تفرق جداً ونشوف الهدف يتحقق في شركة ايه ومشروع ايه.

يعني مثلاً بعد مقارنات كتير مع مهندس لسه راجع يستقر في مصر عايز يستثمر ويشغل ٣ مليون كاش فالنهايه كان نظام العائد والايجار الالزامي هو الأنسب ليه , عشان يكون في عائد على المقدم وإيجار إلزامي يحققله عائد مضمون.

أفضل الشركات اللي بيتم فيها تطبيق العائد والإيجار الإلزامي

مثلاً كابيتال هيلز ممكن حضرتك تشتري حاجه كاش يرجع منهم 60% على ٣ سنين كل سنه شيك وإيجار إلزامي ١٠ سنين

ومع DIG الكاش بيرجع منه 90% لمدة 3 سنين يعني بشتري ب 10/ فقط ( والسعر واحد بعائد و إيجار إلزامي أو بدون ) بس بردو محسوبه ( ملعوبه )

شركة eight ليها 5 مشاريع ومحققه أغلب اللي ممكن أي حد يحتاجه وعروض قويه جداااااً

وكل شركه مميزه وقويه في حاجه.
ومهم جداً جداً الإطلاع وفهم بنود العقد الخاصه بالتفويض بالإيجار أو الإلزامي بدقه لأنها خادعه في بعض الشركات.
وعلي الجانب الآخر يوجد شركات تطبق هذه الأنظمه بشكل عملي صحيح و معتدل

في النهايه تبقي منطقة الداون تاون بالعاصمة الإدارية مكان مميز و منطقه محدوده ليس لها أي توسعات مستقبليه ولن يتم تكرارها في المراحل القادمه للعاصمه الإداريه الجديده فإذا كان هناك 20 حي سكني من R1 إلي R20 في المخطط العام فهناك منطقة Downtown واحده فقط تخدم:

لذلك فالطلب الإيجاري يستوعب عدد الوحدات ونجد أن المنتج العقاري يحقق طلب المستاجر لكن ما هي إلا مسألة وقت