من إسم العاصمة الإدارية الجديدة و للوهلة الأولي بما أنها العاصمة الإدارية لذا يتبادر للذهن الإستثمار الإداري.
هذا النوع من الإستثمار ليس بالجديد , إلا أنه ظهر بكثافه وأصبح له إتجاه إستثماري وإتجاه كبير جداً في العاصمة الإدارية الجديدة.
الخيارات الإدارية الإستثمارية بالعاصمة الإدارية الجديدة
الإختيار الأول: الحي المالي
في وقتنا هذا وبكل ثقه نقول أن أفضل إختيار إستثمارى إداري هو الإستثمار فى الحي المالي.
إذا أخذنا نظره للوضع الحالي أو بعد فترة من 3 : 4 سنوات بحد أقصي سنجد أن الحي المالي هو الأقرب للعائد الإستثماري وهو إستثمار الندرة حيث:
- أنه بكل بساطه لن يتكرر مره أخري بوجود 34 وزاره و البنوك البالغ عددهم 27 بنك و البنك المركزي ومبنى البورصه ومبنى البرلمان و القصر الرئاسي.
- وبالتأكيد الحى المالي هو الأقرب للتسليم والتشغيل و هذه نقطه فارقه للكثير من المستثمرين.
التسليم
- يوجد إستلام فوري مثل ( جراند سكوير – شانزليزيه ) التابعين لشركة بيراميدز
- يوجد إستلام 10-2022 مثل ( أوداز – شركة جيتس )
- وهكذا بالتتابع هناك إستلامات بنهاية 2022 و منتصف 2023 وبنهايتها ومع بداية و ومنتصف ونهاية 2024 وأقصي موعد إستلام هو 3 سنوات مثال مشروع باراجون 2 الذى يعد أفضل مشروع بلا منازع في الحي المالي.
الأسعار
ونجد أن سعر المتر الإداري في الحي المالي يتراوح ما بين 43 : 62 ألف حسب الشركه وخدمات المشروع وتفاصيل وعوامل أخري كثيره تحدد السعر.
الطابع العام للمكان
يغلب على الحي المالي طابع الهدوء و الأمن العام للمكان حيث البنوك و بالقرب من القصر الرئاسي و مبني البرلمان و الوزارات و من ثم إجتماعات مجلس الوزراء و إجتماعات الرئاسه.
ومع إنتهاء أوقات العمل الرسميه و غلق المصالح الحكوميه و البنوك وإنتهاء عمل الشركات يصبح للحي المالي شكل وطابع أكثر هدوئاً.
لماذا الحي المالي ؟
- لأنه إستثمار الندره والتميز ومنطقه غير قابله للتكرار
- منتج عقاري حقيقي يحقق هدف المستثمر و المستأجر
- الأقرب للتسليم و التشغيل و من ثم العائد الإستثماري
- تخصص إداري ( 26 مشروع فقط ) في منطقه ليس لها أي توسعات مستقبليه
- عدد وحدات قليل و الطلب الإيجاري سيصبح أكبر من عدد الوحدات المعروضه
- نسبة إنشاءات عامه تخطت الـ 80%
- الأكثر هدوئاً .. الأكثر أماناً .. الأكثر طلباً
الإختيار الثانى: MU07 - CBD
إذا أخذنا نظره بعيدة المدى أكثر تصل إلي 6 و 7 سنوات سنجد أن منطقة الـ MU07 – CBD هي الأفضل من حيث العائد على الإستثمار.
و هنا قد تتفوق منطقة الـ MU07 - CBD على كل مناطق الإداري في العاصمة مع مرور الوقت بنظره مستقبليه بعيدة المدي لعدة أمور منها أن:
- سعر المتر للإداري اليوم في الحي المالي (فى حالة إستلام فوري أو 6 شهور ) هو نفس سعر المتر لمشاريع في منطقة الـ MU07 – CBD و التي سيتم تسليمها بعد 4 سنوات ونصف علي أقل تقدير ( حيث هناك 18 شهر مهلة تأخير في العقد ) إذن قد نصل إلي 6 سنوات حتي موعد التسليم
- إذن سعر متر التسليم الفوري ( فى الحي المالي ) يساوي سعر المتر للتسليم بعد 4 سنوات ونصف ( فى منطقة ال MU07 - CBD )
- والسؤال هنا ... كم سيكون سعر المتر للتسليم الفوري في الـ MU07 – CBD بعد 4 و 5 سنوات!؟
التسليم
- إنشاءات تكاد لا تذكر حتي الآن عدا مشروع واحد فقط - مع وجود أعمال حفر في عدد آخر قليل من المشاريع
- إستلام 4 سنوات و 4 سنوات ونصف بنص العقد ( مع إضافة 18 شهر مهله تأخير بدون غرامه ) أي 6 سنوات
الأسعار
يتراوح سعر المتر في منطقة الـ MU07 – CBD بين 42 : 75 ألف بناءً علي إسم الشركه وقوة المشروع وموقعه صف أول أو ثاني ونقاط أخري كثيره.
الطابع العام للمكان
- يغلب عليه الطابع الراقي و المظهر الحضاري فأنت وسط مجموعه من الأبراج ( أرضي + 40 و أرضي + 50 ) ومطله علي البرج الأيقوني بإرتفاع 385 متر و 20 برج محيط به
- منطقة الأعمال المركزيه تشغيل وإنتفاع الشركه الصينيه لمدة 20 سنه تستهدف بها الشركات العالميه وهي 1.6 مليون متر مربع للإيجار متعدد الاستخدام
- تم الانتهاء من بناءها و جاري الآن أعمال التشطيب و تشغيلها خلال سنتين علي أقصي تقدير
- والـ MU07-CBD هي الأقرب لها والمطله مباشرةً علي البرج الأيقوني
لماذا ال MU07 - CBD ؟
- منطقه أبراج فقط مما يعطيها مصدر إهتمام و رونق خاص
- بها 54 مشروع فقط Mixed Use ( تجاري – طبي – إداري – فندقي )
- منطقه قابله للتوسع والتمدد بوجود مناطق الـ MU05 – MU06 – MU08 – MU09
الإختيار الثالث: الأبراج السياحية بالداون تاون
الأبراج السياحيه 44 مشروع Mixed Use ( تجاري – طبي – إداري – فندقي ) 22 صف أول أمامي و 22 صف ثاني
التسليم
- لا يوجد أي إنشاءات حتي الآن عدا مشروع واحد فقط - وبعض المشاريع بدات أعمال الجسات و أعمال الحفر
- إستلام 3 سنوات ونصف : 4 سنوات ونصف ( غير مهلة التأخير بدون غرامه )
الأسعار
و يتراوح سعر المتر في منطقة الأبراج السياحيه بالداون تاون بين 45 : 85 ألف
الطابع العام للمكان
- تعتبر مركز العاصمه الإداريه كاملةً و تربط بن زايد الشمالي بمحور الوزارات عن طريق المحور الشرقي و المحور الغربي للداون تاون
- مطله مباشرة علي محور بن زايد الشمالي و النهر الأخضر و بن زايد الجنوبي ثم في الجهه المقابله سيليا طلعت مصطفي
- المكان له طابع فخامة وسط البلد حيث الإرتفاعات تصل إلي أرضي + 50 وبالقرب من كل المعالم المهمه في العاصمة الإدارية الجديدة
لماذا الأبراج السياحية بالداون تاون
- لأنها تجمع العديد من المزايا ( فخامه - إرتفاعات – خدمات – القرب من الوزارات – البنوك – المطار – فندق الماسه – رؤيه للبرج الأيقوني )
- روعة أن تري حولك و أمامك فيو مفتوح للداون تاون كامله أو النهر الأخضر
- قيمه إيجاريه عاليه وموقع فريد غير قابل للتكرار
الإختيار الرابع: الداون تاون عموماً
الداون تاون ( أرضى + 14 , أرضى + 12 , أرضى + 10 )
حيث أن إجمالي عدد المشاريع بالداون تاون هو 300 مشروع , وتم طرح أكثر من 210 مشروع حتي الآن ولم يتم طرح باقي قطع الأراضي بعد.
لذلك نحتاج إلي جهد كبير ودراسه عميقه و مقارنه فعاله كي نستقر على الأنسب والأخذ فى الاعتبار الأمور التاليه:
- هل الأفضل مبنى مخصص إداري فقط ولماذا ...؟
- ما مدي الإهتمام بالأكواد الهندسيه ...؟
- ماذا عن تحقيق المشروع للأكواد الإنشائيه ...؟
- كيف تم توفير عوامل الجذب وتحقيق الرفاهيه ...؟
- هل تم التعاقد مع شركة التشغيل فعلياً أم مجرد مذكرة تفاهم كما هو الحال فى أغلب المشروعات ...؟
- نسبة التحميل منطقيه أم عاليه ...؟
- هناك إطمئنان أنها شركه قويه وسابقة أعمالها مميزه ...؟
- من هو الإستشاري الهندسي ...؟
- الموقع و السعر و طرق السداد و بنود العقد مناسبين ...؟
وهكذا نعمل معاً خطوه بخطوه بالعوامل الـ 12 الأساسيه لإتخاذ قرار إستثماري صحيح
التسليم
- أقرب إستلام سنتين وتحديداً منتصف 2024 ويوجد مشروعات تسليم سنتين ونصف و 3 سنين : 4 سنين
الأسعار
سعر المتر الإداري في الداون تاون يتراوح بين من 25 : 45 ألف
الطابع العام للمكان
- يغلب عليه أكثر من طابع بمعني أنه صباحاً سنجد إقبال أكثر علي المكاتب الإداريه و شركات البترول و الكمبيوتر و التأمين و الصيدليات و المستشفيات و الجامعه و محطات الوقود ... وهكذا
- ومساءً سيكون الإقبال أكثر علي السينمات و الكافيهات و المطاعم و محلات الريتيل و حي التنزه و التسوق و حي الأزياء و الموضه و سوق الدهب ... وهكذا
- فلا وصف للطابع العام للمكان أكثر من أنها داون تاون ( وسط البلد )
لماذا الداون تاون
- لأنه إستثمار في المتناول من حيث السعر وميزة الموقع
- الأكثر ترافيك .. الأكثر حيويه .. الأكثر إقبالاً
- يخاطب شريحه كبيره جداً من الشركات الصغيره و المتوسطه
- متعددة الإستخدام بين تجاري – طبي – إداري – فندقي
- عدد وحدات كثيره و بالتأكيد ستجد ما يناسبك ( و كذلك المستأجر مستقبلاً )
الإختيار الخامس: ال MU23
تقع بين منطقتين ذات كثافه سكانيه عاليه وهما الـ R2 والـ R3
التسليم
- يوجد إستلام فوري و خلال 6 شهور مروراً بسنه إلي سنتين لبعض المشاريع وإنتهاء المنطقه كاملةً ( بحد أقصي 3 سنين )
السعر
سعر المتر الإداري في ال MU23 يتراوح بين من 45 : 65 ألف
الطابع العام للمكان
- منطقه خدميه أكثر من كونها إداريه
- نسبة إنشاءات 65 %
- منطقه محدوده ليس لها توسعات مستقبليه
لماذا ال MU23
- مناسبه أكثر لمن له هدف خاص بالتواجد بالقرب من كثافه سكانيه
- وايضاً لأصحاب الأنشطه التي تخاطب الجمهور و السكان
- موقع تسليمه قد يكون مناسب وسعره مناسب للكثير
الإختيار السادس: بعض ال Strip Malls
هو عباره عن مول خاص بالكمبوند يتكون من أرضى + دورين , ويخدم سكان الكمبوند وفى بعض الأحيان يخدم خارج الكمبوند أيضاً.
التسليم
- تسليم الستريب مول يكون مع الكمبوند الخاص به وكل كمبوند له موعد تسليم
- متوسط تسليمات الـ R7 سنتين إلي 4 سنوات والـ R8 من 4 سنوات إلي 5 سنوات
السعر
سعر المتر الإداري في Strip Mall يتراوح بين من 40 : 57 ألف
الطابع العام للمكان
- ستريب مول أرضي + دورين ( تجاري و طبي و إداري )
- موقع الستريب مول علي مدخل وبوابة الكمبوند وسط مجموعه من الكمبوندات
لماذا بعض ال Strip Malls
- ربما من أجل إسم المطور و قوة الكمبوند و مزاياه
- بعض الأنشطه يتم مزاولتها من داخل و وسط الحياه السكنيه بشكل أفضل
- أسعار و خطط سداد مميزه
وبالتالي كي نحسن الإختيار في الإستثمار الإداري علينا التفكير في النقاط التاليه :
- موعد التسليم المرغوب به ومن ثم الإستلام والتشغيل
- البدجت المناسبه و المبلغ المدفوع حتي الإستلام
- عوامل نجاح الإداري في كل منطقه
- الفئه المستهدفه مستقبلاً من الشركات
وهكذا نعمل معاً خطوه بخطوه بالعوامل الـ 12 الأساسيه لإتخاذ قرار إستثماري صحيح
ما هي الشركات التي تستهدف التواجد ومزاولة نشاطها من داخل العاصمة الإدارية الجديدة ؟
- الشركات العالميه المالتي ناشيونال مثل ( بيبسي - سامسونج – ايكيا )
- الشركات الكبري أو ذات الفروع العديده مثل ( السلاب - رايه – شركات الإتصالات )
- الشركات المتوسطه الهادفه للنمو والتوسع مثل ( Vezzeta – Homzmart - Wuzzuf )
- الشركات الصغيره التي تسعي للتواجد بشكل أفضل مثل ( الدعايه والإعلان – كورسات ودبلومات )
- الشركات متناهية الصغر و شركات الأفراد ( مثال محامي – لايف كوتش – إستشارات هندسيه )
لماذا تنوي الشركات التواجد في العاصمة الإدارية وماهي عوامل الجذب ؟
هناك الكثير و الكثير من العوامل وتختلف من شركه لأخري و من نشاط لآخر وأهمها
- التواجد في مدينه من مدن الجيل الرابع
- عامل القرب من ( المطار – الوزارات – السفارات – البنوك )
- الإعفاء الضريبي لمدة 5 سنوات من موعد التسليم من أي رسوم تفرضها الدوله قابله للتجديد 5 سنوات مماثله
